שועל

טיפים והמלצות שחובה לקרוא לפני שלוקחים או ממחזרים משכנתא. 

 

מתכנן לקחת משכנתא, או למחזר אותה? אתה יכול לחסוך מאות אלפי שקלים אם תקדיש שעה אחת ללמוד כמה עובדות בנושא זה. חסוך לעצמך הפתעות ונזק כספי וקרא כמה המלצות בנושא.

 

עודכן ב-18.8.2014 זהירות. סכנה. משכנתא צמודת מדד לאורך 25 או 30 שנים היא סכנה פיננסית של ממש. צפה בסרטון המסביר איך יכול להיות שאתה לוקח מהבנק 600,000 ₪ ל-30 שנים בריבית קבועה צמודת מדד ובסופו של דבר תחזיר לבנק 1,800,000 ₪ (פי 3). ואגב, רק אחרי 18 שנה תגיע למצב בו אתה חייב לבנק את הסכום המקורי – וכל זאת בזמן שההחזרים החודשיים הולכים ועולים לסכום שבסופו של תהליך יהיו כפולים מההחזרים החודשיים הראשונים... מי שנוטל, או ממחזר, משכנתא לפני שצפה בסרטון מטלטל זה משול למי שעומד לנהוג בכביש מהיר עם עיניים מכוסות.

 

מעבר לריביות שתקבל מהבנק חשוב מאד התמהיל – המסלולים השונים של המשכנתאות המרכיבות את ההלוואה. לדוגמא, אם קיבלת הלוואה בריבית נמוכה אך זו ריבית משתנה כל 5 שנים הרי שיתכן מאד כי בעוד 5 שנים המצב בשוק יהיה שונה ושער הריבית ישתנה לרעה. במקרה כזה תעמוד בפניך אפשרות לביצוע החלפת מסלול (מחזור) אך יתכן והמצב בשוק יביא לכך שגם המסלולים האחרים יהיו פחות אטרקטיביים. אם אינך רואה אפשרות שאתה מקבל סכום כסף ממקור כלשהו וסוגר את משכנתא זו בעוד 5 שנים שקול שוב את נטילת סיכון זה.

 

"קרן שווה" או שפיצר – איזה לוח סילוקין אתה בוחר? לא כל בנק מאפשר לקחת משכנתא בקרן שווה ואף בנק לא מציע את אפשרות זו מיזמתו. קרא על מסלול זה (הקש בגוגל "קרן שווה או שפיצר") ודע איזה מסלול אתה בוחר. באופן כללי אתה חייב לזכור: קיצור שנות המשכנתא (דבר אשר מגדיל בהכרח את ההחזר החודשי) הופך את הקרן השווה למיותרת. עובדה נוספת: רוב נוטלי המשכנתאות פורעים את המשכנתא בתקופה קצרה יותר מהתקופה שנקבעה לה כאשר נטלו אותה (כמה שנים לפני מועד הפירעון המקורי שנקבע לה). לכן אין טעם במשיכת המשכנתא על פני שנים – וברור מאליו אם התשלומים הולכים וקטנים (מה שקורה בקרן שווה).

 

בנוגע למחזור משכנתא ישנה: כל בנק יאמר לך כי ניתן לקחת רק שליש מסכום המשכנתא בריבית משתנה עד 5 שנים. זו חצי אמת. האמת המלאה היא כי במיחזור משכנתא, אם עד כה חלקה של המשכתנא בריבית משתנה היה גבוה משליש הרי במשכנתא החדשה חלק זה יכול להיות גדול משליש אך קטן ב-10 אחוז מהסכום שהיה עד כה בריבית מסוג זה. מדובר בפרצה בתקנות בנק ישראל מספטמבר 2013. צפה במצגת המומלצת ובדוק זאת עם יועץ המשכנתאות.

 

במחזור משכנתא קיימות הוצאות נלוות – עמלת פירעון מוקדם (במסלולים מסוימים ובתנאי שוק מסוימים), הערכת שמאי (במשכנתא ראשונה ובמקרה של מחזור משכנתא בבנק אחר – בעלות של כ-800 ש"ח), עמלת פתיחת תיק (גם אם מחזור המשכנתא באותו בנק, כ-1,500 ₪), רישום משכנתא בטאבו (כ-150 ש"ח), הוצאת נסח טאבו (עלות זניחה של כ-70 ₪ ופעולה המתבצעת באינטרנט).

 

לגבי עמלת פתיחת תיק – יש לבקש את ההנחה על שירות זה לפני החתימה על המשכנתא. ברוב הבנקים תקבל הנחה של כ-30-40 אחוז. הזמן שלך להתמקח על עמלה זו הוא לפני החתימה על המשכנתא. שאל גם על הטבות נלוות (פטור מריבית על יתרת חובה, פטור מעמלות עו"ש, הלוואות עומדות וכו' – ברוב המקרים העברת חשבון העו"ש על בנק אחר תזכה אותך בהטבות אלו).

 

במחזור משכנתא חובה לחדש גם את פוליסת ביטוח החיים המשועבדת לבנק. חובה עליך לזכור כי יתכן מאד והעובדה שהתבגרת בכמה שנים מאז נטילת המשכנתא הראשונה תביא להתייקרות פוליסת הביטוח ואז נוצר מצב שבו מחזרת את המשכנתא (כדי לחסוך) והתייקרות פוליסת הביטוח החיים נגסה מחסכון זה (...).

 

במחזור משכנתא - בדוק האם אתה עדיין חייב ברכישת ביטוח מבנה. יתכן מאד וסכום ההלוואה ירד במשך השנים וכיום הוא נמוך אף מערך חלקך בקרקע/במגרש. במצב כזה הבנק יכול להסתפק בשעבוד הקרקע כדי להבטיח את ההלוואה שהוא נותן לך. אמנם, לטובתך, רצוי שתרכוש ביטוח מבנה - אך אינך חייב ברכישתו וגם אם תחליט לרכוש אינך חייב לשעבד את ביטוח המבנה לטובת הבנק המלווה.

 

במהלך קבלת הצעות מהבנקים השונים, הבנקים יציעו לך משכנתאות בתמהילים שונים ולמספר שנים שונה. הדבר אינו מאפשר לך להשוות את ההצעות ולדעת איזו היא הטובה יותר מאחר ואינך יכול לדעת מהו סך ההחזרים בכל הצעה לאורך שנים – ובמיוחד כאשר קשה להעריך את המדד בעתיד. לשם כך, הורד את האפליקציה הסלולארית "משכנתאפ" - אפליקציה אשר תעזור לך להשוות משכנתאות במסלולים שונים. הזן את המסלולים השונים ובדוק מה קורה להחזרים החודשיים – האם הולכים וגדלים - ועד איזה סכום – ומה סך ההחזרים בכל הצעה. לדוגמא, משכנתא של 400,000 ₪ בריבית קבועה של 3.3 אחוז ל-12 שנה "זולה" ממשכנתא בריבית של 3.4 אחוז ל-14 שנה רק בגלל קיצור השנים (מאחר וההחזר החודשי מתייקר בכ-500 ₪ לאורך כל שנות המשכנתא) ולכן לא בטוח שתיקח את ההצעה השנייה שרק נראית נדיבה.

 

התקשר אל כל הבנקים וקבע מראש פגישות עם יועץ המשכנתאות במרווחים של 2-3 ימי עבודה בין פגישה לפגישה. הסיבה היא שלוח הפגישות של יועצי המשכנתאות תפוס זמן רב מראש. בנק נותן את הצעתו לאחר קבלת אישור ממרכז המשכנתאות של הבנק – פעולה המתבצעת תוך יום עבודה אחד בדרך כלל. מאחר והצעת הבנק תקפה ל-12 ימים אתה נדרש לעבור בזריזות את סדרת פגישות אלו עם כל הבנקים – מסיבה זו ההמלצה היא לקבוע את סדרת הפגישות במרווחים של שני ימי עבודה וברצף. קח הצעה למשכנתא מבנק אחד ועבור איתה אל הבנק השני. קבל את הצעתו של השני (שמן הסתם יכולה להיות טובה יותר) ועבור איתה אל השלישי וכן הלאה וכן הלאה. גם אם הבנק השלישי ישווה להצעתו של השני אזי חזור אל השני ובדוק אם יוכל לשפר את הצעתו. יכול מאד להיות שכן. ואם כן, חזור אל הבנק הראשון. במשכנתא של מאות אלפי שקלים, כל שיפור של עשירית האחוז שווה רווח של כ-3,000 ₪ (על משכנתא של 500,000 ₪) ובחישוב ההצמדה לריבית ולמדד מדובר בכסף רב. לכן, כל השקעה שתשקיע עכשיו בחיפוש המסלול הטוב ביותר (גם אם הדבר כרוך במאמץ, זמן, שעות עבודה וכסף) תיתן לך את התשואה הטובה ביותר. אל תוותר על אף בנק ואל תשכח גם את בנק איגוד ואוצר החייל (הבנקים הקטנים עשויים לתת לך את התנאים הטובים ביותר).

 

לגבי ביטוח חיים וביטוח נכס המשועבדים לבנק למשכנתאות (פוליסות ביטוח שכל נוטל משכנתא חייב לרכוש כתנאי לקבלת המשכנתא) - עלות שני ביטוחים אלו תהיה זולה יותר באם תרכוש אותה מחברת ביטוח שאינה קשורה דווקא לבנק למשכנתאות. בדוק עם חברות הביטוח הישיר ועם סוכן הביטוח שלך. השווה מחירים לפני שתקבל החלטה. אמנם הדבר מחייב אותך לפנות עצמאית אל חברת הביטוח ולהעביר את האישור שלה אל הבנק למשכנתאות אבל ההפרש בעלות הביטוחים, במכפלות של חודשים ושנות המשכנתא, מדובר על סכום משמעותי ביותר.

 

ועוד נקודה שלא יאמרו לכם באף בנק למשכנתאות (למרות שחלה עליהם חובת הגילוי הנאות הם לא עושים זאת): גם אם מיחזור המשכנתא, תוך תשלום העמלה הגבוהה, יהיה אטרקטיבי (והרווח יכול להיות משהו בסביבות 20,000 ש"ח...) עדיין חובה לזכור שמיחזור משכנתא מביא את הלווה לנקודת ההתחלה מבחינת יחס הריבית והקרן בכל תשלום. ובמה הדברים אמורים? כל תשלום החזר משכנתא מורכב משני חלקים: חלק ראשון הוא החזר הריבית על המשכתנא וחלק שני הוא החזר הקרן שלה. בשנים הראשונות היחס הוא כזה שרוב התשלום הוא הוא החזר של הריבית וחלק קטן הוא החזר של הקרן. אגב, זו הסיבה שבשנים הראשונות אנו רואים כי שילמנו ושילמנו וסכום החוב אינו קטן. בשנים האחרונות לתשלום המשכנתא היחס משתנה ורוב התשלום הוא החזר של הקרן. במיחזור משכנתא יש חזרה לנקודת ההתחלה והיא ששוב החלק העיקרי של כל תשלום החזר הוא עבור הריבית.

 

צפה בסרטון מטלטל על סכנות משכנתא צמודת מדד לשנים רבות.

 

צפה במצגת על הפרצה בתקנות בנק ישראל (מיועד לממחזרי משכנתאות).

 

הערה חשובה: עורך האתר אינו קשור לאף בנק למשכנתאות או יועץ משכנתאות (חוץ מהעובדה שגם הוא מחזיר משכנתא בעצמו). ההמלצות ניתנות על פי מיטב הבנת עורך האתר ובמטרה אחת והיא לסייע לנוטלי המשכנתאות – לחשוף בעיניהם עובדות אשר יסייעו להם בתהליך.