שועל

המלצות אחרונות לפני שחותמים על חוזה רכישת דירה.

 

חבל לגלות את הבעיות אחרי החתימה. ביטול עסקה כרוך בקנס של עשרות אלפי שקלים. מומלץ להקדיש כמה דקות ולקרוא את רשימת הבעיות שאולי לא עליתם עליהן. קרינה, רעש, ריחות, סמיכות לחומרים מסוכנים ועוד מרעין בישין. הקדש כמה דקות וחסוך לעצמך עוגמת נפש ונזק כספי הכרוך במכירת הדירה ומעבר לדירה נטולת מפגעים.

 

עודכן ב-03.09.2016 לרכישת דירה "על הנייר" יש יתרון של מחיר נמוך (יחסית לדירה שבנייתה הסתיימה) אך גם חסרון בכך שרק השרטוטים וההדמיות מאפשרים לנו לקבל מושג איך הדירה, הבניין, או השכונה, יראו לאחר בנייתם.

 

האם הדירה נמצאת בסמיכות לחדר שנאים של חברת חשמל? – בשכונות חדשות כבר לא רואים שנאים מוצבים על עמודי חשמל. כבלי החשמל הם תת-קרקעיים והשנאים נמצאים בתוך חדרים המיועדים לכך בבניינים החדשים. האם הדירה שאתם עומדים לקנות נמצאת מעל חדר שנאים כזה? מדובר במקור קרינה. שימו לב, אם כתוב בחוזה המכר שאין לרוכשים זכות לטעון נגד מכירת חלקים בבנין לגורמים אשר יעשו בהם שימוש שאינו מגורים (...) – ואתם מסתכלים בתכניות ואין חלקים שמיועדים למשרדים או חנויות (...) - יכול להיות שהשנאי של הרחוב מוצב בבנין שלכם. האם אתם יודע מה המרחק בינו ובין הדירה שלכם?

 

בקש לראות את שרטוט/תכנית הקומה, לא רק את שרטוט/תכנית הדירה שאתה מתכנן לרכוש. חפש בתכנית הקומה את ארון החשמל הקומתי - הנמצא בלובי הקומתי. בדוק האם הוא צמוד לדירה שאתה מתכנן לרכוש. חובה לזכור ארונות החשמל הקומתיים הם מקור קרינה הפועלת על המרחב הנמצא מעבר לקיר - בין אם זה קיר הסלון, קיר המטבח או קיר אחד מחדרי השינה. בנוסף, עליך לזכור כי כבלי החשמל עוברים מארון החשמל של הבנין (בקומת הכניסה), דרך ארונות החשמל הקומתיים, אל הקומות הגבוהות. כתוצאה מכך, ככל שהקומה נמוכה יותר כך ארון החשמל הקומתי שלה מפיץ יותר קרינה.

 

...ואגב, היכן נמצא צובר הגאז? בבנינים חדשים כבר לא רואים חדר בלוני גז. קיים צובר גז גדול, הטמון בקרקע והמשמש כמה בנינים. האם צובר הגאז  הזה נמצא מתחת לחלון או המרפסת שלך? או בתוך גינה קטנה בקצה שורת הבנינים?

 

האם החלון של חדר השינה שלכם פונה אל רחבת החניה וקרוב אליה? האם הוא מעל חדר האשפה? אתם הולכים לגור בדירה הזאת כמה שנים ורעש גרירות של פחים, נקישות מכסי הפחים וטריקות דלת חדר האשפה במהלך הלילה או רעש הנעת רכב השכנים כל בוקר, מעבר לנושא הריחות והעשן (והרעש של דחסנית משאית האשפה בכל סבב של ריקון הפחים), עלולים להפוך את חייכם בבית לסיוט מתמשך ששום הנחה לא תפצה עליו – מעבר לכך שיתכן ותתקשו למכור את הדירה עקב הקרבה למפגעים אלו... (ולא כל דבר הוא Meant To Be - אם לא, אז לא. אל תתפשר על הנכס היקר ביותר שאתה עומד לקנות).

 

בשרטוטים, במצגות ובמודלים שתראו במשרד המכירות מוצג הבניין/הבית שלכם בלבד – ומה קורה במגרשים שמסביב? האם טופוגרפית הם גבוהים יותר מהדירה שלכם? האם יכול להיות שהגינה שלכם תהיה תחומה בקיר תומך של המגרש הצמוד הגבוה מהמגרש שלכם? המשמעות היא שהנוף שלכם יהיה בעצם קיר בטון...

 

האם לבנין תהיה בכלל גינה משותפת? או שהגינות סביב הבנין הן של דירות הגן בלבד. ואם יש גינה משותפת, מה גודלה? האם יתכן שמדובר בערוגות מצומצמות בלבד?

 

הבטיחו לכם מרפסת בגודל 14 מטרים רבועים? מצוין, אבל חובה לבדוק גם מהם מימדי המרפסת? האם היא מרובעת? (לדוגמא, בגודל ארבעה מ' על שלוש וחצי מ') או שאולי היא צרה וארוכה (לדוגמא, בגודל שבעה מטרים על שני מטרים...) ואי אפשר יהיה להניח בה כסאות משני צידי שולחן. האם למרפסת צורת האות 'ר' - דבר שיביא לכך שחלק ממנה נמצא מאחורי קיר אחד החדרים?

 

באיזו קומה נמצאת הדירה? זכור כי בבנינים רבי קומות המערכת הסולארית נמצאת בשימוש קומות מסוימות בלבד בעוד חימום המים בשאר הקומות נעשה על ידי מערכות חימום אחרות (כגון גז). לאיזו קבוצה משתייכת הדירה שאתה מתכנן לקנות?

 

לגבי תאריך מסירת הדירה. הקבלן מתחייב למסור לכם את הדירה מוכנה בתאריך מסוים פלוס מספר חודשים. חריגה מתאריך יעד זה תזכה אתכם בפיצוי השקול לשכר דירה. מצוין. אבל האם שאלתם את עצמכם, ומה יקרה אם אנחנו גרים בקומה שמינית ובמועד מסירת הדירה המעלית בבנין עדיין לא תפעל? לכאורה הדירה מוכנה, אבל אי אפשר לעבור לגור בה. אי לכך, ההמלצה היא להתעקש ולציין בחוזה כי התנאים למוכנות הדירה יכללו גם את כל המרכיבים האחרים הנחוצים למגורים בה ומאפשרים את המגורים.

 

חובה חובה חובה עליך לקחת בחשבון אפשרות מאד ריאלית שהקבלן יחרוג מתאריך המסירה - גם מעבר למספר החודשים המותרים לו על פי החוזה. במקרה כזה אתה תקבל פיצוי השקול לשכר דירה. אבל שאלת את עצמך לאן תעבור לפרק זמן של מספר השבועות הנוספים? - האם זה ריאלי לשכור דירה למספר שבועות?, לעשות שתי העברות דירה? (מהדירה בה אתה גר היום, לדירת ביניים ואז לדירה החדשה). הדבר יגרום לך ולמשפחתך לחצים עצומים. ישנם קבלנים שאף 'בונים' על לחצים אלו במטרה לגרום לך לחתום על קבלת הדירה ולהכנס אליה למרות הפגמים שתמצא בה. לכן במכירת הדירה הישנה שלך עדיף לך לשמור על אפשרות לשכור אותה מהקונה ולסיים השכירות בהתראה של חודש מראש (חודש אשר יהווה חלק מהתקופה בה תבצע את ההתאמות והשינויים בדירה החדשה - בינוי, צביעה, התקנת נברשות ועוד).

 

הציעו לכם את הדירה בקומה האחרונה. מציעים לכם גם את הבעלות על הגג שמעל הדירה שלכם ומבטיחים לכם שמבחינת אחוזי בניה תוכלו בעתיד לבנות חדר על הגג. מפתה. אבל... הבעלות על הגג מביאה לכך שאתם אחראים באופן בלעדי על התחזוקה של הגג (אטימה, זיפות, סיוד) - זה בטוח - בעוד אישורי הבניה של החדר הנוסף הם על תנאי. בנוסף, הבעלות על הגג לא תמנע מהשכנים לעבור דרך הגג שלכם אל המערכת הסולארית ושאר המערכות שלהם (צלחת לוויינית, דוודים וכו') המוצבות גם הן על הגג ובחלקים אחרים שלו. יוצא מכך שהגג שמעל הדירה שלכם הוא בבעלותכם אבל לא תהיה לכם פרטיות. בנוסף, האם וידאתם איזה מעקה יהיה לגג ומה יהיה גובהו? אתם עלול להיות מופתעים לגלות שזהו קיר גבוה במיוחד (ואת הגובה לא רואים בשרטוט המציג היטל על – מבט מלמעלה)... אז בעצם למי שיושב על הגג גם אין נוף. אז מה היתרון ברכישת הגג הזה?!

 

האם הדירה גובלת בשטח ציבורי? גן ילדים, בית ספר, שדרה, פארק – יש כאן סיכוי וסיכון. גן ילדים יהווה הפרעה רק לעובד משמרות החוזר הביתה בבוקר. אם בית הספר או הגן נמצאים מול היציאה מהחניה שלך, רוב הסיכויים שהיציאה לעבודה, כל בוקר, תהיה מלווה בחסימות ועיכובים. אם חלון החדר שלך פונה למגרש הספורט של בית הספר רוב הסיכויים שתסבול מרעש כדרור וצעקות עידוד בכל אחר צהריים וערב. אם הדירה שלך פונה לשדרה או פארק כדאי שתכניס מעכשיו את המספר המקוצר של המוקד העירוני לרשימת אנשי הקשר שלך – אתה עומד להיות איתם בקשר אינטנסיבי עקב התאספות קבועה של נערים משועממים בשעות הלילה ובעיקר בחודשי הקיץ.

 

מעבר לכך מומלץ מאד להכנס לאתר של המשרד להגנת הסביבה ולבדוק את מפות הרעש, זיהום האויר והקרינה באיזור בו נמצאת הדירה, או הבית. יתכן ויתגלה כי הבית נמצא מתחת למסלול המראה, בסמיכות למפעל המהווה מפגע אקולוגי או מקום בו מאוחסנים חומרים מסוכנים (חומרים נפיצים, דליקים או מסרטנים כגון, לדוגמא, אזבסט), מול עמוד הנושא אנטנות סלולאריות או מתחת לקו מתח גבוה. בדוק גם האם הבית שאתה עומד לרכוש אינו ניצב בנתיב הקבוע של רכבי חירום ורעש הסירנות של אמבולנסים ו/או כבאיות לא יהיה חלק משגרת היום שלך.

​

לגבי קווי מתח גבוה של חשמל: קווי מתח חשמלי גבוה ושנאים (טרנספורמטורים) מייצרים קרינה מסרטנת.   התקינה (התקן) בישראל, לגבי השדה המגנטי, אינה כמו במדינות המערביות והמתקדמות. התקינה (התקן) המותר בארץ אינו מעודכן כבר עשרות שנים וכך נוצר מצב בו הדירה שאתה מתכנן לקנות כביכול עומדת בתקן. אם הבחנת בקווי מתח גבוה ושנאים בסמיכות לדירה שאתה מתכנן לקנות מומלץ להזמין מדידה אשר תבוצע על ידי בודקי קרינה מקצועיים. אגב, אם 'עלית' על הנושא בדיעבד מומלץ לפנות למדור קרינה במשרד איכות הסביבה והם בעצמם שולחים מודדים ותוצאות בדיקתם צריכים לגרום לחברת החשמל לבצע את הפעולות הנדרשות להפחתת הקרינה: החלפת כבלי החשמל לכבלים מסוככים, הורדת הספק השנאים, סלילת קו נוסף, מקביל, אשר יחלק את העומס - עד שעוצמת השדה המגנטי תהיה 4 מיליגאוס או נמוך יותר.

​

האם הקבלן ישאיר ברשותך מספר אריחים מכל סוג ודגם אשר הותקן בדירה?. אתה עלול להזדקק לאריחים אלו במקרה של תיקונים שונים - תיקונים במקרה של נזק לאריח המותקן בקיר או צורך בביצוע תיקונים ברשת החשמל או המים בדירה.

 

לפני שאתה מזמין את השינויים הדרושים להתקנת מזגן נפרד בכל חדר, ודא שיש לך מקום להנחת כל המדחסים עבור כל המזגנים שאתה מתכנן להתקין. בחישוב השטח הנדרש לאחסון המדחסים קח בחשבון שמשיקולים טכניים אינך יכול להצמיד את המדחסים אחד אל השני ובפועל כל מדחס תופס שטח גדול יותר מגודלו המצוין בספר המוצר. האם מסתור המזגנים יכול להכיל את כל המדחסים שאתה מתכנן להציב בו?

 

לגבי החניה: בשלב המכירה, כאשר תרצה לדעת 'אילו שטחי חניה בחניון יוצמדו לדירה?', אם התשובה של סוכן המכירות תהיה 'אתה הרוכש מספר 5 בבנין ולכן בשלב חלוקת החניות אתה תהיה החמישי לבחור את החניה הטובה ביותר מבין הפנויות' - שים לב - זה לא אומר שאתה תבחר את החניה החמישית בעדיפותה (או התשיעית והעשירית אם יש שתי חניות לכל דירה). יתכן ורוכשים מספר 1, 2, 3 ו-4 רכשו יותר דירות בבנין, ו/או יותר חניות לכל דירה, ולכן אתה תבחר רק את חניות מספר 19 ו-20 בעדיפותן מבין החניות הפנויות (...). 

 

והמלצה אחרונה: ברכישה של דירה מקבלן, ודא שיש לך הוכחות לכל ההסכמות שלך עם סוכן המכירות של החברה הקבלנית ו/או היזמית של הפרויקט/הבנין.

 

הסבר: ברגע שחתמת על חוזה הרכישה אינך עומד בקשר יותר עם נציג המכירות והטיפול עובר אל הקבלן, מנהל העבודה, אחראי/ת השינויים ואחרים - אבל הקשר עם סוכן המכירות ניתק. בשלב זה אתה עלול לגלות שכל ההבנות שהגעת אליהן עם סוכן המכירות אינן מקובלות על הקבלן או אינן אפשריות מבחינה טכנית ו/או חוקית. מימוש הבנות אלו עלול להיות כרוך בהוצאות של אלפי שקלים ואולי אף עשרות אלפי שקלים. לדוגמא, אם הסכמת עם סוכן המכירות שהמפרט יכלול מרכיב מסוים או שניתן יהיה לשנות את המפרט הסטנדרטי ולסטות ממנו ופתאום מתברר כי מבחינה טכנית או חוקית אין אפשרות כזו - או שהקבלן אינו מוכן לשאת בעלויות אלו - אתה תצטרך לשאת בעלויות אלו או להמשיך ולשלם עבור משהו אחר ממה שביקשת או שחשבת שתקבל.

 

לכן קיימות שתי אפשרויות: ודא שכל ההבנות אליהן הגעת עם נציג המכירות יכנסו לחוזה רכישה ויהיו כתובות בו שחור על גבי לבן. אם נציג המכירות יטען כי אין אפשרות לשנות מהחוזה הסטנדרטי מאחר והדבר מחייב ייעוץ משפטי אז עומדת לפניך האפשרות השניה והיא לשמור הקלטה חוקית של שיחותיך עם נציג המכירות (רק שיחות שאתה צד להן) ולתבוע בבית משפט את הפסדיך או העלויות שהושתו עליך בעקבות אי מימוש ההבנות.

 

שתי המלצות המופיעות בהרחבה בפוסט אחר של בלוג זה: לגבי שכר המתווך ושכר הטירחה של עורך הדין. כאשר שכרתם את המתווך ואת עורך הדין, והסכמתם על גובה שכר הטירחה, האם 'סגרתם' שהוא כולל מע"מ (או לא כולל מע"מ)? ומה לגבי שכר הטירחה של עורך הדין? האם הוא כולל רק את הטיפול בחוזה הרכישה או גם את הרישום בטאבו? מדובר בכמה מילים אשר עולות אלפי שקלים.

 

עדכון: ועדת הכלכלה אישרה ב-4.12.2014 את התקנות המשלימות לחוק לפיו יוגבל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן ל-5000 שקל או לחצי אחוז ממחיר הדירה, הנמוך מבין השניים. יוחרגו מהחוק החדש דירות יוקרה שמחירן מעל 4.6 מיליון שקל. מדובר בשכר הטרחה שגובים הקבלנים מרוכשי הדירות עבור הוצאות משפטיות.

 

מה יהיה גובה דמי ועד הבית בבנין בו אתה מתכוון לרכוש דירה? האם לבנין חדר/מכון כושר? האם דמי ועד הבית יהיו 200-300 ש"ח או שאולי 800-1000 ש"ח. בניגוד לסכומים המוקצים לרכישת הדירה או שידרוג המיפרט שלה, דמי ועד הבית הם סכומים המשולמים לתחזוקה השוטפת של הבנין והם בגדר הוצאה - לא השקעה. בחישוב רב-שנתי, אם דמי ועד הבית הם 1,000 ש"ח ולא 200 ש"ח לחודש הרי שההפרש מסתכם ל-100,000 ש"ח לכל עשר שנים (ושוב, לא מדובר בסכומים המשמשים לתשלום המשכנתא ורכישת הדירה כי אם לביטוחים, תחזוקת מעליות, משאבות ומיכלי מים, מחסומים ושערים חשמליים וכו').

 

וטיפ אחרון: מה אופי תנועת הרכבים בכביש הסמוך לבית/ דירה / בנין ? האם יש/קיימת (או מתוכננת להיות מוקמת) תחנת אוטובוס מתחת למרפסת שלך? האם התנועה בסמוך לבית הינה במגמת עליה צפוי רעש חזק יותר - של מנועים הנוסעים בסל"ד (במספר סיבובים לדקה) גבוה יותר - מאשר כאשר מדובר ברחוב בו התנועה במגמת ירידה...

 

ביקור בדירה לדוגמא נעשה בדרך כלל בשעות הערב או בסוף שבוע (לעולם לא בין 7 ל-8 בבוקר). שאלת את עצמך האם קיימים עומסי תנועה ביציאה מהשכונה בשעות הבוקר? עקב תכנון לקוי ובניה מהירה של בניינים - בקצב פיתוח גבוה בהרבה מקצב פיתוח התשתיות - קיימים רחובות פנימיים שלא ניתן לעבור בהם בשעות הבוקר וכל השכונה נמצאת בסוג של פקק תנועה אחד גדול. במקרה של ישובים הסמוכים לבסיסי חיל האויר: זכור כי אין אימונים במהלך סופי שבוע וחגים ואין לך אפשרות להעריך את רעש מנועי מטוסי הקרב הממריאים ונוחתים בימי חול וקל וחומר לפנות בוקר או בשעות הלילה.

​

ותזכורת לגבי טיפים שאולי קראת במקומות אחרים:

1. כאשר אתה משווה דירות ומחירים, אל תשאל רק 'כמה חדרים?' - חובה עליך לשאול 'מהו השטח הדירה נטו!'. בהרבה מקרים תתקל במצב בו יש חדר נוסף בדירה על אותו מספר מטרים רבועים - מה שאומר שצופפו את הדירה והקטינו את החדרים ומנסים למכור לך את זה באותו מחיר כמו דירה גדולה יותר.

​

2. אל תקנה דירה ללא מחסן גם אם מציעים לך הנחה במחיר הדירה. חובה להבין שהמחסן מעלה את ערך כל הדירה. הוא מאפשר לך לאחסן שם מזוודות ותיקים, שקי שינה, צידנית, כלי עבודה, בגדים שעובדים מילד גדול לקטן, רדיאטור בקיץ, מאוורר בחורף, תחפושות, אריחים רזרביים אשר אתה שומר למקרה הצורך, ציוד קמפינג, מחצלת ועוד ועוד - לפני שאתה מוותר על המחסן שאל את עצמך היכן אתה עומד לאחסן את הציוד הזה...

​

3. מרפסת פונה לצד מערב - דירות הפונות למערב נמכרות תוך הבטחה לשקיעות מדהימות ומרהיבות. מה שלא אומרים זה שבשעות אחר הצהריים השמש יורדת אל מתחת לפרגולה ומסנוורת את כל מי שיושב במרפסת. בכל דירה מערבית תראה יריעות ברזנט היורדות אנכית (או סוככים הסוגרים את כל מפתח המרפסת) בנסיון למנוע את הסינוור הטורדני. לכן, אל תתפלא אם תוזמן לראות את הדירה רק בשעות הבוקר או הלילה.

 

קרא כמה טיפים נוספים המתייחסים לרכישת דירה יד-שניה (ובמיוחד לגבי מה כלול במחיר - מזגנים, ארונות קיר, מערכת חימום מים - ומה יפורק לקראת העברת הבעלות על הנכס - ולגבי מועד פינוי הנכס - גם במקרה והוא מושכר). הנה הקישור לפוסט בנושא רכישת דירה יד-שניה.

 

ברכישת דירה זכור כי מעבר למחיר הדירה קיימות הוצאות משמעותיות נוספות ועליך להערך לקראתן:

• מס רכישה (אחוז מסוים ממחיר הדירה) - קרא פוסט נפרד בנושא זה בלבד.

• היטל השבחה (במקרה וניתן להשביח את הנכס או להרחיב אותו בבניה נוספת) - ודא שהיטל זה חל על המוכר על פי חוזה המכר.

• דמי הסכמה לרשות מקרקעי ישראל (במקרה והנכס נמצא על אדמת מינהל) - מינהל מקרקעי ישראל הנקראים היום 'רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)' - בדוק האם אתה נדרש לשלם לרמ"י דמי הסכמה או דמי היוון.

• שכר טירחת עורך דין (ודא שהסכום שהסכמת עליו עם עורך הדין כולל כבר את המע"מ - שלא תופתע בסוף התהליך).

• דמי תיווך (ודא שהסכום שהסכמת עליו עם המתווך כולל כבר את המע"מ - שלא תופתע בסוף התהליך).

• עלויות העברת הדירה - קרא פוסט נפרד בנושא זה.

• שיפוצים והתאמות של הנכס - כולל החלפת רהיטים אשר לא מתאימים לדירה החדשה (כגון ארונות קיר, תנור מטבח וכו').

• התחברות לספקים שונים - בהתחברות לרשת החשמל זכור שחיבור תלת-פאזי לרשת החשמל עלול להגיע לאלפי שקלים.

• הצמדות מחיר הדירה ועלויות השינויים לשער הדולר, או מטבע אחר, או מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה.

 

היה ורכשת את הדירה (מזל טוב) מומלץ שתקרא את הפוסטים הבאים העוסקים ב-:

• המלצות לתכנון מטבח - שקעים וברזים.

• דרישות שינויים במפרט של דירה חדשה (דומה לשיפוץ דירה ישנה).

• תכנון מיקום המקרר וגודל הנישה השמורה עבור המקרר