שועל

טיפים לשיפוץ לובי של בניין דירות המנוהל על ידי ועד הבית.

 

משימת שיפוץ לובי של בנין מופקדת בדרך כלל בידיהם של חברי ועד הבית - ללא קשר למידת ההבנה שלהם במורכבות השיפוץ ובמשמעויות של כל דרישה מהקבלן. זהו אחד הגורמים להסתבכות, התארכות והתייקרות הפרויקט. פוסט זה עשוי לחסוך מהקוראים את החזרה על כמה מהטעויות ולחסוך לועד הבית - וכל הדיירים הגרים בבנין - זמן, כסף ועוגמת נפש. 

 

פורסם ב-17.12.2016 פוסט כולל כמה טיפים אשר לא תקרא באתרים ופוסטים אחרים הנושאים את אותה כותרת וכאן תמצא המלצות אותן הקבלן שלך ישמח מאד שלא תקרא. 

 

התייעצות עם מעצב/ת פנים - אם תחלק את עלות שירות מעצב/ת פנים במספר הדיירים תראה כי כל דייר ישלם כ-100 עד 200 ש"ח נוספים לצורך כך אבל הדבר עשוי לחסוך טעויות יקרות. מעצב פנים דרוש לא רק לנושאי טעם והעדפה (צבעים, טקסטורות וכו') כי אם גם נושא של תקן בניה, תקנות בטיחות, חשמל ותאורה, קביעת מעקות, מניעת מכשולים ועוד – אשר יש להם פן חוקי וביטוחי (...).

 

עלויות - שיפוץ בחורף יעלה פחות מאשר שיפוץ בקיץ.  בעוד כולם מעדיפים לשפץ את הדירה שלהם בקיץ, את השטחים הציבוריים בבנין (והלובי בפרט) ניתן לשפץ בכל עונה. לקבלנים אין עבודה בחורף והם לוקחים עבודות במחירי הפסד רק כדי להמשיך ולהחזיק את צוותי העובדים. לכן קח זאת בחשבון כאשר אתה מתכנן את הפרויקט. דע מתי לבקש הצעת מחיר ומתי לבצע את העבודה.

 

תכנון תקציב – הפרויקט יעלה יותר מהמתוכנן גם אם אתה בטוח שחשבת על כל הדרישות והעלית את כולן על הכתב. בהמשך פוסט זה תקרא כמה סיבות מדוע לפתע פתאום הפרויקט מתייקר.

 

כתב כמויות: בדוק וודא שהקבלן נותן לך כתב כמויות (פירוט כמויות האריחים לריצוף וחיפוי הקירות) מדויק בו לא קיימת מראש הערכת חסר. לפי כתב כמויות זה אתה מעריך את עלויות החומר בפרויקט (ריצוף, חיפוי קירות וכו') ומדובר באחד המרכיבים העיקריים של עלות הפרויקט כולו. במהלך הפרויקט אתה עלול לגלות כי חסר חומר ויעלה צורך דחוף לרכוש אריחים נוספים באלפי שקלים... והנה בור תקציבי שנפלת אליו. לכן ודא כי הקבלן יישא בעלות כל תיקון טעות בכתב הכמויות.

 

רזרבה: זכור להזמין שתי חבילות נוספות מכל סוג חומר – רזרבה – אשר תהיה שייכת לך ורק לך ולקבלן אסור יהיה לעשות בה כל שימוש. היא אמורה להיות זמינה לשנים הבאות למקרה של צורך בהחלפת אריח ריצוף או חיפוי קירות אשר נפל, נסדק או נשבר. אם הקבלן יעשה שימוש ברזרבה שלך אתה תצטרך להזמין אריחי רזרבה והנה עוד בור תקציבי שנפלת אליו. שים לב: אל תוותר על אריחים רזרביים. בעוד מספר שנים לא תמצא אריחים דומים לאלו שרכשת כעת. גם בעוד מספר חודשים יתכן כי בהזמנה הנוספת של אריחי הרזרבה לא יהיו אריחים מאותה סידרה והאריחים (גם אם מאותו סוג) יהיו שייכים לסדרת ייצור אחרת - ויהיו מעט בהירים או כהים יותר...

 

קבלת ואחסון החומר (אריחי ריצוף וחיפוי קירות): מדובר בכמות גדולה של חומר כבד מאד ויקר מאד. בית העסק ממנו רכשת את החומר יבצע את ההובלה אבל, שים לב, ההובלה היא רק עד המדרכה. מי יסחב את המשקלים העצומים של הריצוף והחיפוי מהמדרכה אל המקום בו יאוחסן החומר? והיכן בדיוק יאוחסן החומר? יהיה עליך להגדיר מראש בכתב הדרישות לפרויקט היכן יאוחסן החומר במהלך תקופת הפרויקט (ובעדיפות למקום אחסון סגור ונעול) ולוודא כי הצעת המחיר מגדירה את אחריות הקבלן ועובדיו לקבל את החומר, להעבירו אל מקום האחסון שהגדרת וכי הפרויקט כולו יתנהל כאשר החומר נמצא במקום האחסון הנעול. אם לא תגדיר זאת הרי שהקבלן יתנער מאחריות זו וידרוש כסף נוסף עבור המאמץ הנדרש מהפועלים שלו - והנה עוד בור תקציבי שנפלת אליו. אגב, נעילת החומר חשובה משתי בחינות: כספית ובטיחותית. כספית – שחומר לא יינזק או ייגנב. ביטוחית – שנפילה של חומר לא תגרום לנזקי גוף או נפש.

 

אחריות על החומרים: מכל הבחינות עדיף לך שהקבלן יהיה אחראי על החומר מקצה אל קצה. הדיירים יבחרו את האריחים אבל קבלן יהיה אחראי על ההזמנה מבית העסק, ההובלה, הקבלה, האחסנה וכמובן על חוסרים (שבר, גניבה וכו'). 

 

דילמת הריצוף: עקירת ריצוף ישן או הדבקת הריצוף החדש על הישן. הדבקת ריצוף חדש על גבי הריצוף הישן תוזיל את הפרויקט באלפים רבים של שקלים. אבל, וכאן יש אבל גדול, הבעיה היא בשוליים – בשולי שטח הרצפה ובמפגש בין הריצוף לבין סף הדלתות ודלת/מסילת המעלית (!). לפני שאתה מחליט לחסוך ולהדביק את הריצוף החדש על הישן תסתכל על מפתן הדלתות ומסילת המעלית ושאל את עצמך מה יקרה במפגש הריצוף החדש עם דלת ומסילת המעלית. הדבקת הריצוף החדש על גבי הישן תביא לכך שהרצפה תהיה כעת גבוהה בסנטימטר אחד ממה שהיא כיום והדבר ייצור מכשול. כל מי שיוצא מהמעלית עלול להתקל במכשול זה וליפול. מה יהיה על אנשים מבוגרים?. כמה 'חלקה' תהיה נסיעת עגלת תינוקות על מכשול כזה?. להן ההמלצה היא לעקור את הריצוף הישן ולהתקין את החדש ב-"גובה אפס" עם מסילת המעלית. בדיוק כמו הריצוף הישן. ודא שהדבר מצוין בהצעת המחיר.

 

חיפוי קירות: אם אתה מחליף חיפוי שיש בחיפוי קרמיקה חובה עליך לשים לב לכך שאריח קרמיקה הינו דק יותר מאשר אריח שיש. הדבר ייצור הפרשי גובה. סרוק את כל השטחים המחופים ושאל את עצמך מה יקרה אם החיפוי החדש יהיה 'נמוך' יותר בכמה מילימטר. דאג לציין בהצעת המחיר כי במפגש בין חיפוי הקירות לחומר אחרים אחרים (משקופים, משקופי מעלית, קירות זכוכית, מראה ועוד) יהיה צורך לעשות 'מילוי' על מנת להביא את אריחי הקרמיקה לגובה בו היה השיש עד לעקירתו.

 

מועד ביצוע ההובלה: תיאום ההובלה נעשה כמה ימים לאחר שהזמנת את החומר. אתה תקבל טלפון באמצע יום העבודה, תגדיר את התאריך המבוקש לאספקה ומהצד השני מישהו ימלמל 'בין 8 ל-4 בהתראה של שעה' (והשיחה מוקלטת). אז זהו, שבשלב הזה אתה חייב לעצור אותו ולעמוד על כך שההובלה תתבצע בשעות הבוקר בלבד (!). שים לב: ברוב המקרים הפועלים עוזבים בשעה 15:00. אסור לך להסכים לקבל את החומר אחרי השעה 12:00-13:00. המשאית עם החומר עלולה להגיע לאחר שהפועלים עזבו וזה הזמן למנוע זאת.

 

משך הפרויקט: עליך לוודא כי בהצעת המחיר מצוין במפורש מה משך הפרויקט. ודא גם אם מצוין X ימים או X ימי עבודה. שים לב במקרה הטוב יש רק 5 ימי עבודה בשבוע. אם הקבלן לא מסכים להתחייב זה אומר שהוא הולך "למרוח" את הפרויקט על פני תקופה ארוכה. גם אם לא תשלם לו, האם תסכים לחיות בתוך הלכלוך והבלגאן במשך תקופה ארוכה? ואם אתה תסכים, האם גם השכנים האחרים יסכימו? במקרים מסוימים הקבלן יטען כי אינו יכול להתחייב על תאריך מסוים בגלל בעיות 'סגר', 'עוצר' וכו'. הדבר אינו מהווה סיבה להארכת הפרויקט. במקרה כזה ניתן לציין 'X ימי עבודה למעט במקרים בהם התארך הפרויקט עקב כח עליון'. בהערכת משך הפרויקט שאל את עצמך האם הקבלן אמור לעבוד בימי שישי ועד איזו שעה. סגור זאת בחוזה שאין לעבוד בימי שישי וערבי חג לאחר שעה מוסכמת.

 

סוג חומר: שים לב, במקרים מסוימים התקן מחייב התקנת ריצוף מחוספס למניעת החלקה – נקרא גם סוג R10 (המגדירה את רמת החספוס). כדאי לדעת: התקן הישראלי 2279 מגדיר היכן בדיוק חובה להתקין ריצוף מחוספס (שטחים חשופים לגשם ומים) ולא כל לובי ולא כל שטח ציבורי חייב בהתקנת ריצוף מחוספס. חובה לזכור: מצד אחד התקן מחייב במקרים מסוימים (!) התקנת ריצוף מחוספס (שטחים ציבוריים/רטובים/משופעים וכו') אבל מצד שני ריצוף מחוספס סופח לכלוך וקשה לניקוי. לכן ההמלצה היא להתקין ריצוף מחוספס רק היכן שחייבים להתקין אותו. כנס לאתר מכון התקנים, רכוש את מסמך תקן 2279 (התשלום בכרטיס אשראי) ותקבל אותו לתיבת הדואר האלקטרוני שלך. קיבלת המלצה להתקין ריצוף מחוספס בלובי של הבנין, שקול אותה היטב. יהיו לכך השלכות על סוג ומחיר החומר שאתה רוכש ותחזוקת ריצוף כזה תהיה קשה יותר. לדוגמא, יתכן ואריחי R10 משווקים בגודל מסוים בלבד שאינו תואם את גודל האריחים האחרים. לריצוף בדגם מסוים יתכן ואין בכלל אריחי R10 ולדבר תהיה השפעה על דגם הריצוף שאתה תבחר. זה מחזיר אותנו לנושא מעצב/ת הפנים. ודא כי בהצעת המחיר יצוין כי בחלקים שונים של הלובי ייעשה ריצוף וחיפוי בסוגים שונים של חומר על פי דרישת המזמין.

 

חוקים ותקנות: ודא כי בהצעת המחיר יצוינו ההערות הבאות:

 

• המחירים כוללים את עלות העבודה וכל חומר הנדרש לביצוע העבודה.

• העבודה בפרויקט תבוצע על פי חוקי ותקני העבודה ובימים ובשעות בהתאם לחוקים ותקנות הרעש.

• הקבלן אחראי להצבת מכולה לפסולת בנין ותשלום כל המיסים והאגרות לצורך הצבת המכולה.

 

מעלית: אל תשכח את המעלית – לא בחישוב החומר הנדרש להחלפת הריצוף ולא בפירוט דרישות העבודה. זכור לציין כי הריצוף במעלית יהיה ב-'גובה אפס' עם גובה מסילת המעלית (למניעת מכשול בכניסה למעלית).

 

נקיון: הגדר מי מבצע את הניקיון בגמר הפרויקט. לא רק שטיפת הריצוף כי אם שטיפת כל לובן הבניה מעל חיפוי הקירות. שים לב: עלות הניקיון המיוחד הזה עלולה להיות גבוהה מ-1000 ש"ח והנה עוד בור תקציבי שנפלת אליו אם לא לקחת זאת בחשבון.

 

הרס צמחיה: מה יהיה על הצמחים אשר בלובי הבניין במהלך הפרויקט? מי יוציא את כלי החרס עם הצמחים למקום בו הם יהיו מוגנים מאבק ולכלוך? האם הגדרת זאת? האם הגנן? האם הפועלים? האם המנקה? ומה תעשה אם ידרשו ממך תשלום נוסף עבור עבודה זו? ואם הצמחיה תושחת, מאיזה תקציב תרכוש צמחיה חדשה? אם לא תקח זאת בחשבון והנה עוד 'בור' תקציבי שנפלת אליו.

 

בחירת דגם האריחים: כיצד הוגדר תהליך בחירת האריחים? האם השכנים יבחרו את האריח מתמונה? האם תביא אריחים אל הבנין ותעמיד זאת להצבעת הדיירים?. האם מעצב הפנים יציע פתרון מסוים אשר יעמוד להצבעת הדיירים? מומלץ מאד לראות לובי של בנין אחר, עם פתרון מוגמר, לפני קבלת ההחלטה. רק כאשר רואים פתרון שלם – מקצה אל קצה – ניתן להעריך את התוצאה הסופית של הפרויקט. אריח אחד בבית עסק – עם תאורה מיוחדת – לעולם יראה אחרת מאשר לובי שלם המרוצף באותו אריח בדיוק. התאורה והמרחב משפיעים מאד. אותו אריח יראה שונה בתכלית כאשר הוא ממוקם במרחבים שונים ועם תאורה שונה.

 

ועוד כמה טיפים:

• כל מה שלא יהיה בהצעת המחיר פשוט לא יהיה – או יחשב 'בקשת שינויים' עם כל המשמעויות מבחינת עלות ומשך הפרויקט. כל טעות שעשית בפירוט הדרישות או דרישה ששכחת זה אומר עבודה נוספת, כ-"דרישת שינוי" ולכן תהיה יקרה הרבה יותר מאשר אם הוגדרה בהצעת המחיר הראשונה/המקורית.

 

• גם אם אתה רואה את הקבלן כשותף שלך לפרויקט הוא רואה אותך בתור עוד פרויקט אשר אמור למקסם את רווחיו. אל תצפה שהוא יאיר את עיניך שאתה עומד לעשות טעות או ששכחת דרישה מסוימת בשלב פירוט תכולת הפרויקט. וזה מחזיר אותנו לנושא מעצב הפנים אשר עבר כמה וכמה פרויקטים כאלו ויכול למנוע טעויות.

 

• זכור לקבוע את אחריותו של הקבלן לנזקים אשר עלולים להגרם במהלך העבודות - לחלקים אחרים של המבנה, לרכוש של השכנים, לרכוש המשותף של הבנין (מעלית, גרם מדרגות וכו'). להגדיר את אחריותו של הקבלן על עבודתם של קבלני המשנה אשר יבצעו משימות בהנחייתו (קבלן חשמל, קבלן אינסטלציה) - בין אם שכר אותם ישירות ובין בעקיפין (שכר קבלן משנה אשר שכר את קבלן משנה אחר) - אחריותו על המשימות שהם יבצעו ואחריותו על הנזקים שהם עלולים לגרום.

•  

 

קרא אייטם נפרד המפרט נקודות חשובות בתכנון מטבח או שיפוץ מטבח. 

 

קרא גם פוסט נוסף העוסק בנקודות חשובות שאתה צריך לחשוב עליהן ברכישת דירה חדשה.